Seit September 2001 gilt in Deutschland ein neues Mietrecht.
Die wichtigsten Änderungen dienen dazu, bisher gesetzlich nicht geregelte Fragen in das geschriebene Mietrecht aufzunehmen. Zudem soll der Mieter von Wohnraum stärker geschützt werden.
Grundsätzlich gelten die Neuerungen für alle Mietverträge, die nach dem 01.September 2001 geschlossen wurden. Aber auch für ältere Mietverträge enthält die Reform Änderungen.
Im gesamten Mietrecht gab es einige Umstrukturierungen. Insbesondere wird stärker zwischen Wohnraummietverträgen und sonstigen Mietverträgen unterschieden.
Insbesondere für die Wohnraummiete haben sich Neuerungen ergeben
Neu ist zum Beispiel, dass Mietverträge ab dem 01.09.2001, die auf einen längeren Zeitraum als ein Jahr
befristet sind, stets schriftlich abgeschlossen werden sollen. Ist dies nicht erfolgt, ist der Vertrag damit nicht gleich unwirksam. Vielmehr gilt die vereinbarte Befristung ohne die Schriftform nicht mehr.
Diese Neuerung wirkt sich vor allem für den Mieter günstig aus. Der mündliche Mietvertrag gilt dann nämlich als unbefristet. Er läuft also nicht mit der Befristung aus, sondern kann sowohl vor Ablauf des Fristendes als auch erst danach gekündigt werden.
Der Mieter erhält ein Recht auf Zustimmung des Vermieters zur Vornahme eines behindertengerechten Umbaus der Wohnung (Barrierefreiheit). Dies bedeutet, dass der Mieter den Umbau zwar noch immer selbst vornehmen muss, der Vermieter aber nur noch die Zustimmung verweigern darf, wenn der Mieter keine Sicherung für den Rückbau stellt.
Die Betriebskostenabrechnung für Abrechnungszeiträume, die nach dem 01.09.2001 enden, sind spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode zu erteilen. Die meisten Vermieter rechnen kalenderjährlich ab. Deshalb gilt diese Regelung für die meisten Mieter erstmals für die Abrechnungen aus dem Jahr 2001.
Ist innerhalb der Jahresfrist keine Abrechnung erfolgt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Dies bedeutet aber auch, dass der Mieter nach dieser Zeit selbst noch auf die Erteilung einer Abrechnung klagen kann. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuss zugunsten des Mieters, darf er innerhalb der üblichen Verjährungsfristen noch die Rückzahlung vom Vermieter verlangen.
Hat der Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erhalten, hat er in Zukunft lediglich ein Jahr Zeit, Einwendungen gegen diese Abrechnung geltend zu machen. Diese Jahresfrist gilt nicht für Umstände, von denen der Mieter erst nach der Jahresfrist Kenntnis erlangt.
Neu ist bei der Abrechnung der Betriebskosten auch, dass der Maßstab, nach dem die Betriebskosten umzulegen sind, regelmäßig die Wohnfläche sein wird. Erst wenn konkrete Verbrauchszahlen bekannt sind (z.B. bei Wasseruhr in der Wohnung, Gaszähler u.s.w.) müssen diese Kosten nach dem Maßstab des Verbrauchs umgelegt werden.
Sofern im nach dem 01. September 2002 geschlossenen Mietvertrag keine andere Regelung getroffen ist, muss die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats entrichtet werden, statt wie in älteren Verträgen zum Ende des Mietmonats.
Mieterhöhungserklärungen die nach dem 01.09.2001 zugegangen sind (außer bei Staffelmietvereinbarungen, Indexmieten oder modernisierungsbedingter Erhöhung) sind nur dann zulässig, wenn die bisherige Grundmiete (ohne Betriebskosten) mind. 15 Monate unverändert war und die neue Miete nicht höher ist, als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel. Zu dessen Erstellung und Veröffentlichung ist nun jede Gemeinde verpflichtet.
Die neue Grundmiete darf nach der Erhöhung maximal 20 % höher sein, als die vorher zu zahlende Miete. Bei Mieterhöhungen vor dem 01.09.2002 galt noch die 30 %-Kappungsgrenze. Auch muss der Mieterhöhung stets ein qualifizierter Mietspiegel beiliegen, damit der Mieter die Höhe seiner Miete prüfen kann.
Seit dem 01.September 2001 beträgt die ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter nur noch 3 Monate. Kürzere Fristen können hier vereinbart werden.
Der Vermieter muss Kündigungsfristen von mindestens drei Monaten einhalten. Nach 5 Jahren steigt die Mindestkündigungsfrist auf 6 Monate und nach 8 Jahren sogar auf 9 Monate. Eine andere Reglung im Mietvertrag wäre hier unwirksam.
Die Kündigungsfristen gelten allerdings nicht, wenn die Wohnungen nur zum vorübergehenden Gebrauch dienen.(z.B. Monteurzimmer ...)
Neu seit dem letzten Jahr ist auch, dass nicht nur der Ehegatte oder im Haushalt lebende Kinder und Verwandte, sondern auch der Lebenspartner ein Recht hat, die Wohnung nach dem Tode des Mieters zu übernehmen. Als Lebenspartner versteht das Gesetz allerdings nur die gleichgeschlechtlichen Partner, die nach Einführung des Lebenspartnerschaftsgesetzes geheiratet haben.
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